[금융상식] 부동산 대출한도(DTI와 LTV)을 계산하는 방법은?

제가 최근에 은행거래와 관련된 상식에 관해서 계속해서 포스트하고 있는데요. 다른 금융기관보다 우리에게 가장 가까운 곳이 바로 은행입니다. 은행을 잘 이용하면 적어도 큰 손해를 보지 않을 거라고 믿습니다. 

요즘 부동산을 살 때에는 자기 돈으로 사는 경우가 드물고, 거의 대부분은 은행에 부동산을 담보로 제공해서 대출을 받는 경우가 많습니다. 또 부동산을 이미 담보로 제공한 경우에도 DTI/LTV 대출한도가 많이 풀렸기 때문에 추가로 대출을 더 받을 수 있습니다. 물론 은행에 가서 창구직원에게 물어보면 얼마를 더 받을 수 있는지 자세하게 알려줍니다. 하지만 미리 자신의 대출한도를 대충이라도 알고 가서 상담하는 것이 좋습니다. 막상 은행에 찾아가서 물어볼 때 창구직원이 조금 어려운 용어로 설명할 수도 있습니다. 이럴 때는 부동산 대출한도에 관한 용어를 알고 가면 도움이 됩니다.

 

소득수준에 맞는 대출 금액의 결정

대출금액 결정시 가장 중요하게 고려되어야 할 요소는 본인의 소득입니다.

매월 원리금부담액이 저축가능금액(=소득-지출)을 초과하지 않는 범위에서 대출금액을 결정하십시오. 대출 원리금이 저축가능금액을 초과할 경우 단기간은 허리띠를 졸라매고 감내할 수도 있겠지만 장기적으로는 너무나 많은 희생을 해야 할 것입니다. 노후자금, 자녀출산, 교육자금, 예측하지 못한 사고 대비 등 많은 부문을 희생하면서 무리한 대출을 받으시는 것은 매우 위험한 일이 될 수 있습니다.

또한 주택담보대출은 만기가 10년 이상인 장기대출입니다. 만약 일정 소득이 향후 10년이상 지속될 수 있는 경우는 큰 문제가 없겠으나, 소득이 일정하지 않거나 향후 큰 폭의 변화가 있을 것이 예상되는 경우도 있을 수 있습니다. 합리적인 소비자라면 향후 소득의 변화 가능성을 염두에 두어야 할 것입니다.

정부에서는 DTI(총부채상환비율)과 LTV(담보인정비율)라고 해서 소득수준에 따라 대출을 규제해왔었는데, 최근 이를 대폭 완화했습니다. 모든 지역과 금융기관에서 DTI는 60%이고, LTV는 70%로 정하게 되었습니다.

DTI 산정방식은?

DTI = (해당 주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타부채의 연간 이자 상환액) / 연소득

DTI(총부채상환비율)는 매년 벌어들이는 소득과 매년 빚을 갚는 돈의 비율을 말합니다. 기본적으로 소득이 많으면 돈을 더 빌릴 수 있다는 것을 의미합니다.

위 계산식에 나와 있는 여러 용어는 아래와 같습니다. 연소득이야 바로 아실테고요. 매년 상환해야 하는 부채의 액수는 상환조건에 따라 달라집니다. 

① 연원리금 상환액

- 원(리)금균등분할상환방식: 분할상환 개시 이후 연간 원리금 상환액

- 원금일시상환방식: 연간 이자액 + ( 대출총액 / 대출기간(연)*)

* 대출기간 10년 이상 원금일시상환대출의 경우, 대출기간을 10년으로 계산

- 원금일부분할상환방식: 분할상환 개시 이후 연간 원리금 상환액 + { 만기상환액 / (대출기간 - 거치기간) }

※ 이자상환액 산출시 변동금리부 대출은 취급당시 적용 금리를 기준으로 산정

② 기타부채의 연이자 상환액

주택담보대출 취급 당시의 [기타부채총액주1)×평균 대출금리주2)] 금액

주1) 예적금 담보대출 공제

주2) 한국은행 발표(매월) 예금은행 가중평균 가계대출금리(잔액기준) + 1%

LTV(담보인정비율)와 대출한도

LTV(담보인정비율 = 대출가능금액 / 주택가격)는 주택가격 대비 몇 %를 대출해줄 수 있는지를 나타냅니다.

소비자가 대출금을 못 갚을 때는 금융기관은 부득이하게 주택을 처분하여 대출금을 회수합니다. 이 때문에 금융기관은 주택가격이 하락하더라도 대출금 회수에 문제가 없도록 주택가격보다 적은 금액만 담보로 인정하고 대출한도를 결정하게 됩니다. 그래서 LTV를 담보인정비율이라고 부르고 100%보다 작게 결정합니다.

LTV는 은행, 저축은행, 새마을금고, 할부금융회사 등 모든 금융기관이 대출한도 산정에 활용하고 있습니다. 금융기관별, 지역별, 대출금액별, 만기별로 LTV가 다르게 적용되고 있으므로 다음의 표를 참고하세요.

주택담보대출 한도 = 주택가격 X LTV – 선순위채권 – 임차보증금

주택담보대출의 한도

소비자가 주택담보대출을 받으실 때는 소득수준에 따른 DTI뿐 아니라 LTV에 따라서도 대출한도가 결정됩니다. 즉 DTI에 따른 대출한도와 LTV에 따른 대출한도 중 적은 금액을 대출받을 수 있다고 생각하시면 됩니다.

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